Os estrangeiros tornaram-se um dos motores mais visíveis do mercado imobiliário português no ano de 2025. De acordo com dados do INE, compradores com naturalidade diferente de Portugal adquiriram cerca de 41 mil casas em 2025, um aumento de 6,6% face ao ano anterior, com os brasileiros a destacarem-se claramente como o grupo mais numeroso.
O Banco de Portugal confirma a tendência: os estrangeiros representaram 28% de todas as transações de habitação em 2025, movimentando 859 milhões de euros, com valores médios de compra significativamente superiores aos dos nacionais. Os compradores britânicos e norte-americanos pagaram, em média, mais do dobro do valor típico pago por um comprador português. Em algumas regiões, como o Algarve ou a zona Oeste, os estrangeiros já são responsáveis pela maioria das transações imobiliárias.
Este apetite crescente por imóveis em Portugal traz consigo uma responsabilidade que raramente acompanha o entusiasmo da compra: planear o que acontece a esse património no futuro. O processo de aquisição de imóveis quase sempre recebe a devida atenção, seja por meio do due diligence da celebração do contrato-promessa e da escritura ou documento particular autenticado, e posteriormente pelo registo predial. Mas há uma etapa que quase sempre fica esquecida: o testamento.
Comprar um imóvel em Portugal cria uma dimensão internacional
Quando um estrangeiro adquire um imóvel em Portugal, passa a ter um património que pode estar sujeito a diferentes ordens jurídicas. No momento do falecimento, serão relevantes, entre outros fatores, a residência habitual do falecido, a sua nacionalidade, a localização dos bens e a composição da família.
No espaço europeu, o Regulamento (UE) n.º 650/2012 estabelece, como regra geral, que a sucessão é regulada pela lei do Estado onde o falecido tinha a sua residência habitual no momento do óbito. Essa regra pode ser afastada quando resulte claramente das circunstâncias que o falecido tinha uma relação manifestamente mais estreita com outro Estado.
A aquisição de um imóvel em Portugal não significa, por si só, que a sucessão será integralmente regulada pela lei portuguesa. Também não significa que o imóvel ficará automaticamente sujeito à lei da nacionalidade do proprietário. A determinação da lei aplicável depende do conjunto das circunstâncias relevantes.
O Regulamento Europeu das Sucessões e a escolha da lei aplicável
O Regulamento (UE) n.º 650/2012 permite que uma pessoa escolha, para regular toda a sua sucessão, a lei do Estado de que é nacional no momento da escolha ou no momento do falecimento. Um testamento com escolha expressa de lei resolve este problema de forma simples e segura.
A lei escolhida pode regular, entre outras matérias, a determinação dos beneficiários, as respetivas quotas, a legítima, a quota disponível, os poderes dos administradores da herança e a partilha.
Isto pode ter um impacto prático significativo. Por exemplo, um cidadão britânico ou americano que viva em Portugal poderá, em determinadas circunstâncias, escolher a lei da sua nacionalidade para regular a sucessão. Sem uma escolha válida, a sucessão poderá ser regulada pela lei determinada pelas regras gerais do Regulamento n.º 650/2012, normalmente relacionada com a residência habitual do falecido.
A legítima: uma limitação importante à liberdade testamentária
Nos termos do artigo 2156.º do Código Civil, a legítima corresponde à parte da herança que a lei reserva aos herdeiros legitimários e da qual o autor da sucessão não pode, em princípio, dispor livremente por testamento. Por sua vez, o artigo 2157.º do Código Civil estabelece que são herdeiros legitimários o cônjuge, os descendentes e os ascendentes, de acordo com a ordem e as regras legalmente previstas. No ordenamento português, a dimensão da legítima depende da composição familiar. Por exemplo, a legítima pode corresponder a dois terços da herança quando concorrem o cônjuge e os descendentes ou quando concorrem o cônjuge e os ascendentes. Quando o cônjuge é o único herdeiro legitimário, a legítima corresponde à metade da herança.
Para quem vem de sistemas onde a liberdade testamentária é mais ampla, esta limitação pode constituir uma surpresa, sobretudo nos seguintes casos:
- Segundos casamentos e existência de filhos de relações anteriores;
- Vontade de beneficiar principalmente um dos filhos;
- Vontade de beneficiar uma instituição de solidariedade ou outra entidade;
- Existência de um companheiro que não é casado com o proprietário;
- Existência de património relevante em diferentes jurisdições.
A escolha válida da lei da nacionalidade pode afastar algumas regras sucessórias portuguesas, incluindo as relativas à legítima. No entanto, os seus efeitos dependem sempre da situação concreta que será objeto de análise.
Sem testamento: o que pode acontecer na prática
Na ausência de testamento, a sucessão será determinada pela lei aplicável segundo as regras relevantes de direito sucessório internacional. Se for aplicável a lei portuguesa, a sucessão seguirá as regras da sucessão legítima e legitimária, sem prejuízo de outras disposições legais ou de uma escolha válida de lei.
Em Portugal, o processo poderá envolver várias etapas:
- Habilitação de herdeiros: procedimento destinado a identificar formalmente as pessoas chamadas à sucessão;
- Partilha dos bens: divisão do património de acordo com as quotas aplicáveis;
- Cumprimento das obrigações fiscais: participação da transmissão e eventual liquidação de imposto, se aplicável;
- Registos e regularização do imóvel: atualização da titularidade do imóvel e dos demais bens sujeitos a registo;
Administração da herança: gestão dos bens até à sua liquidação e partilha.
A existência de herdeiros residentes no estrangeiro, documentos emitidos noutros países, diferentes línguas e eventual conflito entre familiares pode tornar o processo mais complexo. A ausência de testamento não impede necessariamente a transmissão ou a venda do imóvel, mas pode dificultar a identificação dos interessados, a obtenção dos documentos e a tomada de decisões sobre o património.
Porque é que o momento da compra pode ser o momento certo
Planear a sucessão desde cedo é uma forma simples e positiva de proteger o património e as pessoas que lhe são importantes. Por isso, o momento da compra de um imóvel é uma excelente oportunidade para fazer também o testamento, por três razões práticas:
- É o período em que o cliente já está a tratar de várias formalidades em Portugal, como a obtenção do NIF, a abertura de uma conta bancária e a escritura, tendo frequentemente o apoio de um advogado ou de um notário;
- Evita o adiamento indefinido: depois da escritura, a atenção tende a voltar-se para outras prioridades e o testamento pode acabar por nunca ser celebrado;
- Permite planear com calma: a escolha da lei aplicável, a identificação dos beneficiários, a eventual nomeação de um testamenteiro e a articulação com testamentos existentes noutros países devem ser ponderadas antes de surgir uma situação urgente.
O que deve incluir um bom testamento internacional
Para clientes estrangeiros com bens em Portugal e, frequentemente, noutros países, um testamento bem estruturado deve normalmente considerar:
- A escolha expressa da lei da nacionalidade, quando essa for a intenção do cliente e estiverem reunidos os requisitos previstos no Regulamento (UE) n.º 650/2012;
- A coordenação com testamentos existentes noutras jurisdições, de modo a evitar revogações acidentais, contradições ou lacunas;
- A eventual nomeação de um testamenteiro, quando essa solução for adequada;
- A identificação clara do imóvel situado em Portugal, incluindo o seu destino, a existência de eventuais legados e a articulação com os restantes bens;
- A análise da situação do cônjuge, do companheiro em união de facto e/ou dos filhos de relações anteriores, tendo em conta os direitos sucessórios e de proteção que possam ser aplicáveis;
- A articulação com o planeamento sucessório global, incluindo doações, seguros de vida, estruturas societárias e testamentos celebrados noutros países, quando existam;
- A análise fiscal separada, para garantir que as disposições sucessórias não produzem consequências fiscais inesperadas.
Um testamento celebrado em Portugal pode ser uma peça importante do planeamento sucessório relativo aos bens aqui situados. No entanto, deve ser articulado, sempre que necessário, com aconselhamento jurídico no país de origem do cliente, de modo a garantir a coerência global das disposições sucessórias e a respetiva validade em todas as jurisdições relevantes.
Em resumo
Comprar uma casa em Portugal é, para muitos estrangeiros, a concretização de um projeto de vida. Proteger essa conquista e as pessoas que o proprietário pretende beneficiar exige um passo adicional, simples, mas frequentemente ignorado: tratar do planeamento sucessório e ponderar a celebração de um testamento.
Esse testamento pode permitir escolher a lei aplicável, clarificar a vontade do proprietário, organizar legados e reduzir incertezas para a família. Não elimina, por si só, todas as limitações legais ou fiscais, mas pode evitar ambiguidades, conflitos e atrasos desnecessários.
O planeamento deve ser feito tendo em atenção a nacionalidade, a residência habitual, a composição familiar, a existência de uniões de facto, a localização dos bens e as regras fiscais aplicáveis no momento da transmissão.
Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Cada situação sucessória depende, entre outros fatores, da nacionalidade, da residência habitual, da composição familiar, da localização dos bens, da existência de casamento ou união de facto, do conteúdo de eventuais testamentos anteriores e da legislação aplicável. A escolha da lei aplicável, os efeitos da legítima, a eventual existência de uma união de facto e os direitos que dela possam decorrer para o membro sobrevivo, bem como as possíveis consequências fiscais, devem ser analisados caso a caso.
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